房地产债权转让的法律效力如何

债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。

案情简介：

2000年11月22日王某某与北京yh房地产开发有限责任公司第三分公司(以下简称yh三公司)签订《北京市xx花园售房协议》约定，王某某购买yh三公司开发的商品房一套，王某某以零首付的方式付款，其余80%的房款采用银行抵押贷款，20%的房款由yh三公司代为支付，王某某应在6个月之内将yh三公司代垫的首付款交付给yh三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月给付12218元。在入住时，因房屋质量存在问题，王某某一直要求yh三公司维修，但yh三公司一直未修，王某某遂拒支付该公司垫付的首付款。至2004年，王某某借银行80?的抵押贷款部分已还清。2001年yh三公司将该房地产项目转让给北京三房地产开发公司(以下简称三公司)，但两公司之间的转让yh三公司未通知王某某。转让后，三公司一直没有要求王某某支付该款项，但2004年4月8日三j公司以买卖合同主体身分提起诉讼，要求王某某支付yh公司为王某某代垫的首付款。一审法院审理后，认为现在房屋的产权登记人是三公司，据此认为王某某应支付这笔首付款，支持了三公司的诉讼请求。王某某不服一审判决，提起上诉，二审法院做出维持原判的判决。

评析：

律师认为，这是一个错误的判决。对这个具体的个案，三公司不能取得yh三公司与王某某之间的债权，因此无权要求王某某归还王某某欠yh三公司的首付款。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，yh三公司将该房地产项目转让时应当通知王某某，但yh三公司并未通知王某某，因此该转让对王某某不发生效力，也就是说，无论yh三公司将该项目转让给谁，王某某对yh三公司的债权债务不受影响。