文章来自公众号：中科财经

因资金入账后不到1小时即被划扣，导致“保交楼”项目建设受阻，招商银行被福州住建局通报批评。近年来，该行零售业务面临增长乏力与风险敞口扩大的双重压力

由于对“保交楼”预售资金监管账户监管不力，6月24日，福州市住房和城乡建设局（下称“福州住建局”）一纸通报批评，将招商银行（600036.SH）福州分行推上风口浪尖。通报指出，招商银行福州分行违背“保交楼、保民生、保稳定”精神，并暂停招商银行在福州市新增预售资金监管相关业务，直至招商银行福州分行配合完成上述保交楼后续相关工作。

在6月25日召开的2024年度股东大会上，招商银行行长王良回应了关于净息差短期内难回2%以上、如何穿越低利率周期等问题。当前，银行业进入低利率时代，各大银行普遍面临着盈利收缩的问题。招商银行亦不例外，其净息差在2024年首次跌破2%，至2025年一季度进一步下行。

保交楼资金一小时内被划走

6月24日，福州住建局官网发布一则通报批评称，福州市“保交楼”项目世茂云浦公馆（世茂云境），在招商银行福州分行设立预售资金监管账户。因项目保交楼相关工作未完成，参建单位部分工程款尚未支付，购房人办证开票税款未缴纳，福州住建局提前函告要求该行加强预售资金监管账户监管、避免监管资金被划扣。然而，在安商房回购款1.3亿元进入监管账户不到1个小时，该行已协助法院对监管账户所有资金完成划扣。

福州住建局在通报中明确指出，保交楼项目预售资金监管账户可司法冻结、不可划扣。自2025年1月起，福州住建局多次通报并协调市中级人民法院，强调该项目“保交楼”属性及未完税信息，但资金仍被华润深国投信托等债权人通过申请强制执行的方式划走。

福州住建局对招商银行福州分行违背“保交楼、保民生、保稳定”精神的行为予以通报，暂停招商银行在福州市新增预售资金监管相关业务，直至招商银行福州分行配合完成上述保交楼后续相关工作。权益受损的业主及相关参建单位可向招商银行福州分行及相关单位进行诉求，亦可通过司法途径保障自身的权益。

而记者注意到，招商银行福州分行并非首次因违规划扣预售资金监管账户资金被通报批评。2023年3月，原福州市城乡建设局通报，招商银行福州分行在融创公馆项目中，在未经该局同意的情况下，将预售资金监管账户款项擅自划转570万元用于归还贷款。该局对福州分行的违规行为进行通报，并记录违规一次。

对此，有投资者认为，银行仅仅是托管方，当法院执行令抵达时，是遵守住建部门的行政指令，还是服从司法裁决，都让银行陷入两难的抉择。

然而，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的要求，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。这明确了预售资金不得挪作他用的规定。商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措，关乎社会稳定，银行在这过程中应负起保障社会民生的责任与义务。

在项目工程未竣工验收的情况下，预售金不得被执行划扣的情况在司法案例中亦有体现。（2023）粤执复120号显示，2021年，大业信托有限责任公司（下称“大业信托”）申请执行唐山大恒房地产开发有限公司（下称“大恒地产”）在河北唐山农村商业银行股份有限公司（下称“唐山农商行”）城区支行商品房预售监管资金。项目开发商江苏省苏中建设集团股份有限公司（下称“苏中公司”）向广州市中级人民法院（下称“广州中院”）提出异议，要求对已扣划的属于商品房预售监管资金进行原账户返还。

根据最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行联合发布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是保障房地产项目建设、维护购房者权益的重要举措。除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件之外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于预售资金监管账户中监管额度内的款项，人民法院不得采取扣划措施。故广州中院认为，涉案银行账户资金可以依法冻结，但对账户内的款项不得采取扣划措施，对苏中公司上述请求予以支持。2022年11月，大业信托向广东高级人民法院提出复议申请，终审对广州中院查明的事实予以确认，维持裁定结果。

业绩放缓

“净息差要回到2%以上困难比较大”，6月25日，招商银行行长王良在2024年度股东大会上如是说，这亦显现出银行业在低利率、低利差、低费率经营环境下的普遍压力。

2024年末，招商银行净息差跌破2%至1.98%，净利差达到1.86%，均同比下滑0.17个百分点。2025年一季度，净息差继续下滑至1.91%，净利差达到1.82%，分别较上年末下滑0.07个百分点和0.04个百分点。尽管该水平仍保持在上市银行领先位置，但招商银行的业绩已难掩下行压力。

2023-2024年，招商银行营业收入已连续两年下滑，分别同比下滑1.64%和0.48%至3391.23亿元和3374.88亿元。2025年一季度，除营收下跌态势延续之外，招商银行的净利润亦出现了下滑。其中，营业收入为837.51亿元，同比下滑3.09%；净利润为372.86亿元，同比下滑2.08%。

而令人难以忽视的是，招商银行的王牌零售业务增长出现放缓。2023-2024年，招商银行的零售贷款余额分别为3.4万亿元和3.6万亿元，分别同比增长8.7%、6%。2025年一季度，其零售贷款余额3.66万亿元，同比增长4.5%，较上年末增长0.38%，增长较为缓慢。

此前，零售贷款曾以高息差著称，但如今，这一优势正被侵蚀。翻开招商银行2024年年报，招商银行的零售客户存款平均成本率由2023年的1.42%升至1.44%，零售贷款平均收益率从5.02%降至4.58%，负债端成本上升的同时，资产端收益率却在下滑。

其次，招商银行寄予厚望的财富管理业务也面临困局。2024年，招商银行实现零售非利息净收入471.78亿元，同比下降16.35%。其中，该行实现零售财富管理手续费及佣金收入201.9亿元，同比下降25.24%，占零售净手续费及佣金收入的43.96%；实现零售银行卡手续费收入166.34亿元，同比下降14.23%。

2024年，招商银行的零售金融业务税前利润达到906.44亿元，同比下降9.56%，零售利润占比从2023年的56.57%下滑至50.74%。

值得一提的是，招商银行零售业务的资产质量亦亮起红灯。2024年末，该行的零售贷款（不含信用卡）不良生成额161.07亿元，同比增加69.44亿元；信用卡新生成不良贷款393.75亿元，同比增加6.65亿元。零售贷款不良率亦由2023年的0.89%升至0.96%，其中，小微贷款不良率攀升0.18个百分点至0.79%，个人住房贷款不良率上升0.11个百分点至0.48%。

在2024年度股东大会上，招商银行对王牌业务零售业务着墨甚少，加上零售业务短期内失速，不免让部分投资者表示担忧。然而，尽管面临着增长困境以及来自各大银行在零售业务方面的奋起直追，招商银行的零售业务在行业内仍处于领先地位。如何穿越周期、在低利率、低利差、低税率的环境下生存，招商银行加快“四化”转型或许能为其带来另一种新的成长可能性，投资者仍对“尖子生”的转型充满期待。

记者就保交楼资金划扣、经营业绩等问题致函招商银行，截至发稿，尚未收到回复。