卖方违约可以要求继续履行合同吗

案情摘要

张某与何某签订《房屋买卖合同》，约定郭某购买何某的一处房屋，后因何某妻子刘某不同意出售该房屋，双方发生争议，张某起诉至法院要求继续履行合同。一审法院审理以合同未经共有人同意直接认定合同无效，驳回了张某的诉讼请求;二审法院虽认定合同有效，但同样驳回了张某的诉讼请求。

这是一起比较典型的共同人出售房屋引起纠纷的案件，一、二审法院对合同是否有效做出了完全不同的认定。该案的争议焦点是合同能否继续履行，但继续履行的前提是合同是否有效。这也是法院审理合同纠纷案件，必先认定合同是否有效的原因。

1、房屋买卖合同是否有效。张某与何某签订的房屋买卖合同是真实的双方意思表示，合同本身也未违反法律规定，该合同合法有效。

虽然刘某作为财产共有人，表示不同意出售房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，是否经其他共有人同意，并不影响买卖合同的效力。困此，二审法院认为合同有效并无不妥。

2、合同能否继续履行。案涉房屋属于何某与刘某的夫妻共有财产，而刘某明确表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自处分了共同共有财产，又不能使其他共有人同意，导致该合同不能继续履行。

3、虽然张某认为在购买房屋时为善意，主张应继续履行，但缺乏法律依据。张某如认为己方权利受损，有权利另案主张违约赔偿。

律师建议：

1、购房者在购买二手房前应对房屋的产权状况做充分的了解如是否有共有人，是否有抵押、查封等情形;

2、如果房屋是共同财产应要求共有人在合同上共同签名;

3、还有种情形是，房产证上虽只有一个人，但可能是夫妻共同财产，仍要求双方共同签名比较妥当;

4、当购房者权利受损时，要积极要求对方承担违约责任，赔偿损失。