卖房合同上违约金高怎样处理

按照合同法的规定，合同双方当事人在签订合同时可约定相关的违约金赔偿的数额，违约金赔付须在法院规定的范围内，违约金约定过高怎么处理?根据最高人民法院《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

(一)违约金的性质

违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。关于违约金的性质，从学术上，目前有补偿说、惩罚说、双重说以及目的解释说四种。从立法上，根据《合同法》第一百一十四条第一款、第二款之规定，对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性，无疑是承认了双重说。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。

另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护守约方的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。我国违约金具有补偿为主，惩罚为辅的性质。

(二)实际损失的认定

根据最高人民法院《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。这说明，确定违约金应当以实际损失为基础。

1、违约金过高的证明责任。根据《民事诉讼法》关于证明责任的分配，应当由当事人对其主张的事实提供证据并予以证明，若诉讼终结时根据全案证据仍不能判明当事人主张的事实真伪，则由该当事人承担不利的诉讼后果。也就是说根据“谁主张谁证明”的原则，违约方应当主张违约金过高应当承担证明责任。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”也就是说，守约方也负有证明违约金合理的证明责任。

2、实际损失的确定。根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有、直接财产的减少，间接损失就是可得利益的丧失，即已经预见或者应当预见到的将来可得利益因违约方的违约行为而没有得到的。

3、违约金的确定。当确定了违约金过分高于实际损失时，违约金如何确定。根据最高人民法院《关于适用 若干问题的解释(二)》第二十九条第二款还规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”那么，应当如何认定具体的违约金呢?这属于法官的自由裁量权的范围，不同的法官或许会有不同的比例。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

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