《中华人民共和国民法典》明确规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。近期，槐荫法院审理的一起房屋租赁合同纠纷案件中，承租人主张优先承租权被侵害请求赔偿，但其诉讼请求最终被驳回，原因何在？本期以案说“典”，让我们通过民一庭王辉法官审理的这起案件，共同探讨优先承租权的行使条件。

案情回顾

2021年4月1日，楚某作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的陈某签订《商铺租赁合同》，合同约定乙方承租甲方的商铺一处，租期为一年，自2021年4月1日起至2022年3月31日止，年租金80000元，押金4000元，押金于合同期满后退还。合同第三条第一款约定：合同期满后，如乙方仍需续约，承租方(甲方)享有优先权，租赁双方需在租期届满前1个月提出是否续租，如乙方续租，需签订新租赁合同，并在5日内足额缴齐商铺租金及押金。合同签订后，陈某依约支付了押金。楚某向陈某出具了4000元押金的收据。

合同到期后，陈某搬离了涉案房屋。楚某未向陈某退还4000元押金。后楚某与他人签订租赁合同。

陈某认为，楚某没有询问陈某继续租赁与否，径自与他人签订了租赁合同，侵犯了自己的优先承租权，且无正当理由拒绝退还押金，故向槐荫法院提起诉讼，请求判令楚某退还商铺租赁押金4000元及利息，并赔偿因侵犯陈某的优先承租权而造成的损失15000元。

法院审理

被告楚某未到庭应诉，也未进行答辩。

庭审中，原告陈某称自己在合同到期前三个月，就已经告知楚某其家里有事，就不再租了。

经审理，槐荫法院认为：根据当事人陈述及其提交的证据可以认定，陈某与楚某之间存在房屋租赁合同关系，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。陈某与楚某之间的《商铺租赁合同》到期后终止，陈某也已腾退房屋，故楚某应当于合同终止后向陈某返还押金4000元。陈某要求楚某退还押金4000元并支付利息，于法有据，应当予以支持。

关于陈某主张其优先承租权受到侵犯，槐荫法院认为，优先承租权存在的前提是承租人继续使用租赁物，而本案陈某在诉讼中称其在合同到期前三个月，就告知楚某其家里有事不再租了，并未提出续租，不具有行使优先承租权的前提，故陈某不享有优先承租权。陈某以优先承租权受到侵犯为由主张损失15000元，于法无据，不予支持。

综上，槐荫法院依法判决：楚某于本判决生效之日起十日内向陈某退还押金4000元并支付利息，驳回陈某的其他诉讼请求。

判决作出后，双方当事人均未提起上诉，现该判决已经生效。

法官说法

承租人优先承租权，民法典第七百三十四条第二款将其阐述为：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”《中华人民共和国民法典》首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权，在保护承租人权利及居住稳定上具有十分重要的意义。

那么，如果出租人未以合理方式通知承租人，或者未给予承租人合理期限以决定是否继续承租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人应如何实现权利救济？

现阶段，在《民法典》中对于这一问题并未作出规定。但是我们可以参照《民法典》对于侵犯承租人优先购买权的相关规定进行处理。涉及侵犯优先承租权的，使得承租人丧失了以与第三人同等的条件租赁房屋的机会，出租人应当对由此给承租人造成的损失予以赔偿。但是承租人如果以其优先承租权被侵害为由，主张出租人与第三人之间租赁房屋合同无效的，人民法院应当驳回其诉讼请求。

在审判实践中，优先承租权的行使，可以参考优先购买权的构成要件进行审查，主要有以下几点：（1）租赁合同成立并生效，且在租赁期内；（2）出租人有租赁房屋的行为；（3）承租人未事先放弃优先承租权；（4）承租人须以同等条件承租；（5）出租人将房屋出租给近亲属不构成对承租人优先承租权的侵害。结合本案案情，陈某明确表示不再继续承租，不具有行使优先承租权的前提，其主张优先承租权受到侵害，当然不能被法院支持。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百三十四条

第二款

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

来源：槐荫法院 何江浩

编辑：傅德慧