【裁判摘要】

　【法律文书】

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2017)最高法民再194号

　　再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：周玉生，男，1956年9月12日生，汉族，住江苏省响水县。

　　委托诉讼代理人：周银楼，男，1985年4月1日生，汉族，住江苏省响水县,系周玉生之子。

　　再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：蔡玉花，女，1959年1月23日生，汉族，住江苏省响水县。

　　被申请人(一审原告、二审上诉人)：响水县广博金穗农村小额贷款有限公司，住所地:江苏省响水县经济开发区金兰路。

　　法定代表人：徐功成，该公司董事长。

　　二审被上诉人(一审被告)：江苏响华置业有限公司，住所地:江苏省响水县城204国道西侧。

　　法定代表人：卞长河，该公司董事长。

　　再审申请人周玉生、蔡玉花因与被申请人响水县广博金穗农村小额贷款有限公司(以下简称广博金穗公司)、二审被上诉人江苏响华置业有限公司(以下简称响华公司)执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省高级人民法院(2016)苏民终649号民事判决，向本院申请再审。本院审查后于2016年12月20日作出(2016)最高法民申2461号民事裁定书，提审本案。本院提审后依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭审理。周玉生与蔡玉花及其共同委托诉讼代理人刘维鹤，周玉生的委托诉讼代理人周银楼，蔡玉花的委托诉讼代理人魏雪，广博金穗公司的法定代表人徐功成及委托诉讼代理人付英鹏，到庭参加诉讼。经传唤，响华公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　广博金穗公司在其诉响华公司、卞长和、吕鑫借款合同纠纷一案审理过程中，向盐城市中级人民法院申请诉讼保全。盐城市中级人民法院于2012年5月7日作出裁定，冻结响华公司、卞长和3380万元财产或查封扣押其他等值财产，并于2012年5月8日向响水县房屋管理所送达了(2012)盐商初字第0062号协助执行通知书，查封了响华公司开发的响水灌江碧桂园第7幢102室、第9幢301室和302室三套房屋的所有权。2013年8月2日，周玉生、蔡玉花对此提出异议，认为其购买并实际占有了上述三套房屋，支付了绝大部分的房款，并交纳了相关杂费，虽未办理房屋登记，但应依法保护其合法权益，由此要求解除对其所购房屋的查封。盐城市中级人民法院审查后，于2014年7月25日作出民事裁定书，中止了对上列三套房屋的查封。

　　2014年8月25日，广博金穗公司向一审法院盐城市中级人民法院起诉，请求判决：(1)确认响华公司对其开发的响水灌江碧桂园第7幢102室、第9幢301室和302室依法享有所有权;(2)确认响华公司与周玉生、蔡玉花之间转移响水灌江碧桂园第7幢102室、第9幢301室和302室房产的行为无效;(3)对执行标的物响水灌江碧桂园第7幢102室、第9幢301室和302室房产许可强制执行。诉讼费用由被告负担。

　　一审法院经审理查明：2010年4月16日，周玉生与响华公司签订《定房协议》三份，约定：周玉生对所定房屋各方面情况已充分了解，于2010年4月16日缴纳响华公司开发的灌江碧桂苑7号楼102室、9号楼201室、202室房屋定金各5万元整;若由于客户本身原因未到响华公司或指定的银行缴纳首付款及相关手续费用和签订购房合同，本人自愿放弃此定房屋，定金自愿作为响华公司没收处理。本人按期履约，此协议自行作废，定金全额当充购房款;“房屋面积依房产测绘部门为准即房产证面积”。上述协议均由杨又峰代签名。

　　关于案涉房屋的房号问题，在《定房协议》签订时，7号楼、9号楼底层车库当时均未被编号，并且7号楼的102室房号直至于响水县房地产管理部门登记时，亦未发生过变动。而关于9号楼的房号，由于该幢楼经响水县广厦测绘有限公司进行面积测绘时，所有底层车库均被编号为该幢楼的一层，故在响水县房地产管理部门登记时，案涉《定房协议》中9号楼201、202室房号即被登记为301室、302室。

　　关于案涉房屋价款的交付情况为：上述定房协议签订后，周玉生于2010年4月16日委托案外人吕鑫于中国农业银行响水支行中心分理处现金交纳150000元，并由响华公司向周玉生开具了关于7号楼102室、9号楼102(应为201)、202室房屋的150000元收款收据;周玉生本人于2010年7月31日通过中国农业银行响水支行中心分理处现金交纳500000元，并由响华公司开具了500000元定金收据;周玉生本人于2010年11月20日通过响水县农村信用合作联社现金交纳200000元，并由响华公司开具了200000元定金收款收据(注明7号楼车库33、34号，9号楼车库20号共三间车库);周玉生于2011年9月5日委托其儿子周银楼通过中国农业银行上海松江高桥支行向响华公司汇付房款150000元，并由响华公司于2013年4月30日开具7号楼102、9号楼301、302室(此时房号已经固定为9号楼301、302室)的房款收据。并且周玉生、蔡玉花又于2011年9月6日向盐城市鸿顺物业管理有限公司交付了案涉7号楼102室、9号楼301、302室房屋的装修保证金、水电安装押金、物业服务费、水电开户、电子门及太阳能等费用合计22929元。当日被告周玉生、蔡玉花与响华公司之间办理了房屋流转确认单，且被告周玉生、蔡玉花入住装修案涉房屋并使用至今。

　　关于案涉房屋的面积和单价问题。响华公司与周玉生、蔡玉花双方之间于2011年9月6日办理的交房流转确认单载明：周玉生、蔡玉花实际接受的三套房屋的面积分别为：7号楼102室面积为112.89平方米，9号楼301室面积为110.34平方米、302室面积为108.93平方米。2014年9月1日，响华公司出具《证明》，其内容：响华公司出售给周玉生、蔡玉花的7号楼102室按单价每平方米2500元结算、9号楼301、302室按单价每平方米2560元结算，案涉三间房屋共计价款为843555元，另外，周玉生、蔡玉花购买响华公司车库三间计价195251元;三间案涉房屋连同车库价款总计为1038806元;目前周玉生、蔡玉花还差欠响华公司车库价款38806元;由于该业主长期定居上海，故一直未与响华公司办理正式的签约及有关手续;上述房屋均于2011年9月6日交付买受人。

　　另查明，盐城市中级人民法院就广博金穗公司诉响华公司、卞长和、吕鑫借款合同纠纷一案所作出的(2012)盐商初字第0062号民事判决书，已于2014年7月3日生效且已进入强制执行程序。

　　一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。2010年4月16日周玉生、蔡玉花与响华公司签订定房协议三份，约定由周玉生、蔡玉花购买响华公司案涉三间房屋7号楼102室及9号楼301、302室。根据周玉生、蔡玉花与响华公司签订定房协议、交房确认单，并在交纳1000000元房款的情况下实际入住和使用案涉房屋的事实，结合相关证据，能够认定周玉生、蔡玉花对案涉三间房屋的价款843555元已经支付完毕，同时周玉生、蔡玉花与响华公司之间已经形成案涉房屋的买卖合同关系，且该房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。

　　由于在盐城市中级人民法院2012年5月7日对案涉房屋实行预查封之前的2011年9月6日，周玉生、蔡玉花即已通过与具有房地产开发资质的响华公司签订定房协议、交纳相应房款并办理房屋流转确认单后，实际接受并占有使用案涉房屋，说明周玉生、蔡玉花与响华公司双方之间就案涉房屋买卖合同关系已实际履行。虽然周玉生、蔡玉花与响华公司双方未能对案涉房屋的买卖行为，及时于房产管理部门办理商品房买卖的相关登记手续，但考虑到周玉生、蔡玉花买受案涉房屋已经交付了全部案涉房款，且该房屋系用于其家庭成员居住使用，目前居住人名下除案涉房屋之外，并无其他用于居住的房屋，同时，由于买受人周玉生、蔡玉花因长年在上海从事劳务，客观上未能及时回响水办理案涉房屋的相关手续，其主观上亦无过错。因此，基于上述证据与事实，周玉生、蔡玉花对案涉房屋已构成合法占有，其权益应当得到法律保护。广博金穗公司诉讼认为周玉生、蔡玉花与响华公司之间不存在房屋买卖合同法律关系，并以响华公司与周玉生、蔡玉花之间交付案涉房屋的行为无效为由，要求对案涉房屋许可强制执行，并要求将案涉房屋所有权确认给响华公司享有，该主张并无事实与法律依据，不予支持。

　　综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告响水县广博金穗农村小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告响水县广博金穗农村小额贷款有限公司负担。

　　广博金穗公司不服一审判决，上诉称：1.周玉生、蔡玉花与响华公司没有书面房屋买卖合同。收据上房号与涉案房屋不能对应，也没有销售发票。2.被上诉人周玉生、蔡玉花对涉案房屋没有办理买卖过户手续具有过错。2011年9月16日交付，而查封是2012年5月7日，期间未办理过户没有合理解释。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案被上诉人周玉生、蔡玉花不符合能够排除强制执行的条件。综上，请求撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人对涉案房屋的强制执行申请。

　　一审法院查明的事实，二审法院予以确认。二审中，周玉生陈述未签订书面合同的原因：“(房子)我是买给女儿的，结果大女儿和女婿有矛盾，两个人闹离婚，就耽误了签合同的事情”。

　　二审法院认为：2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》不适用于该规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件。本案执行异议审查终结及执行异议之诉受理均在该规定施行前，故本案不适用该新司法解释规定。

　　根据《查封规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第三人对此没有过错是指第三人主观意志以外的原因导致未能办理过户登记。周玉生与响华公司签订《定房协议》中未约定房价，双方虽称口头约定了房价标准，但涉案三套房屋并未签订书面的商品房买卖合同。在2011年9月6日涉案房屋已经实际交付，响华公司事后出具的证明称此时涉案三套房屋的房款已经全部支付完毕，但在原审法院2012年5月7日对涉案房屋实行预查封前相当长的时间内，周玉生、蔡玉花未积极与响华公司签订商品房买卖合同，故未办理涉案房屋的过户登记，也未能举证证明不签订书面合同是由于办理登记存在客观障碍，而其所说的常年在上海从事劳务、存在子女家庭矛盾难以决定过户给谁等理由，并不构成法律上所谓主观意志以外的客观原因导致未能办理过户登记的事由，不属于第三人无过错的情形。因此，周玉生、蔡玉花对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的权利。上诉人广博金穗公司请求对执行标的物响水灌江碧桂园第7幢102室、第9幢301室和302室房产许可强制执行，予以支持。上诉人广博金穗公司的其他诉讼请求，不属于申请执行人异议之诉的审理范围，不予支持。

　　综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，二审法院依照《查封规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐民初字00197号民事判决;二、准许执行响水灌江碧桂园第7幢102室、第9幢301室和302室房产;三、驳回响水县广博金穗农村小额贷款有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，由周玉生、蔡玉花负担。二审案件受理费13800元，由周玉生、蔡玉花负担。

　　周玉生、蔡玉花申请再审请求：撤销江苏省高级人民法院于2016年6月30日作出的(2016)苏民终649号民事判决，依法改判驳回被申请人全部诉讼请求;一、二审案件受理费由被申请人承担。主要理由是：1.二审法院没有全面查明案件事实。在二审判决后，申请人已收集到新证据，该证据足以推翻二审判决。三份新证据分别是：一是关于响水县县城碧桂苑小区业主购房法院查封购房入住后五年未能房产登记的情况说明;二是《情况说明》，落款为江苏响华置业有限公司，落款时间是2016年7月15日;三是一份复印件，落款为江苏响华置业有限公司，落款时间是2013年7月20日。主要内容为：“就关于周玉生业主房子被法院查封二年。我公司承诺在三个月内处理。但业主必须积极配合，提供相关资料，并做到随叫随到。必须提供相关资料，如收据和法院要求的相关手续。”一、二审判决送达后，申请人就判决归纳的申请人对未能及时办理房屋产权过户是否具有过错的争议焦点，向响水县住建局申请了调查核实，该局经核实，出具了一份情况说明，该说明明确了响华公司在收到购房款后，由响华公司负责为业主办理网签备案手续，形成网签合同文本后再通知业主签署书面商品房买卖合同，最后由响华公司授权委托一家代理公司到相关部门办理房产登记过户手续，如业主本人亲自办理，则响华公司将本案合同交由业主本人并协助业主办理房产登记过户手续;2.响华公司在收到申请人交付的全部购房款并交付所购商品房后，并没有及时为申请人办理网签手续，也没有通知申请人是否选择其授权的代理公司办理相关的房产登记过户手续;3.周玉生、蔡玉花文化程度低，均为小学未毕业，大半生都在工地卖苦力，从未接触过签合同等事宜，对于签合同这些购房流程更是一无所知，此次购房是他们耗尽毕生积蓄首次购房。然而，二审法院未经调查核实就将他们的房产判给了放高利贷的小额贷款有限公司。综上，响水县住建局出具的该份情况说明作为新证据，完全可以证明申请人没有及时办理房产登记过户手续的过错是由响华公司引起，申请人没有过错。

　　广博金穗公司辩称，应驳回申请人的再审请求，维持二审判决。主要理由是：1.申请人提供的情况说明，不属于新证据。对于第一份建设局盖章的证据，最后一页建设局有两个人签名，一个人叫做刘德义，他是管理科的科长，是经办人员。刘德义说是周玉生带了六个人去办公室闹事，晚上还是不让他走，他就给开发商打了电话，在这种情况下，建设局才盖了章。从内容上看，绝大多数的内容在一、二审中已经涉及到了，法院也都调查核实了，不属于新证据。虽然建设局在上面盖了章，写的是“经与开发单位核实，情况属实”，这是建设局经过与开发商打了电话才出具的，建设局没有做其他任何核实。开发商和申请人是一个利益主体，开发商在一、二审中的态度跟申请人是高度一致的，跟我方是对立的。从证据的内容来看，实际上是开发商的意见，并不是建设局的意见。这份证据后面有六个业主，是机打的，不是本人签名，这六个人是申请人的亲属，而且也已经办了产权登记。这个证据后半部分的内容和本案在一、二审中申请人的陈述是不一致的，后半部分的内容将没有办理产权登记的责任推给了开发商，申请人在二审中陈述其没有办理过户是因为其在上海工作，而且女儿、女婿闹矛盾。这些情况说明不能构成法律上新证据的条件。对于第二份证据，出具时间是2016年7月15日，这是说明2012年5月响华公司法定代表人卞长河失联的事情，这个事情也是发生在一、二审期间，至于卞长河是否构成犯罪，广博金穗公司不了解，因为没有判决和其他材料。即使是失联，小区楼盘的销售和履行手续都是正常进行的，几百套房屋都已经顺利地销售并履行了购房手续。对于第三份新证据，2013年7月20日出具的证据，从时间来看，一审中已经取得了证据，但是一、二审没有提交，再审阶段作为新证据提交，不予认可，应视为申请人放弃。从内容上看，广博金穗公司对内容的真实性和合法性也都有异议，因为是开发商对申请人作出的承诺。2.二审判决对申请人的自述进行了认定，因为申请人自述，他们是因为是长期在上海工作，而且女儿、女婿闹离婚，所以没有办理房产过户，申请人自认其对没有办理过户是有责任的，再审中申请人将责任推给了开发商，前后自相矛盾，不应当予以采信。3.楼盘有几百套房子，其他都已经办理了产权登记。申请人称响华公司内部管理混乱，法定代表人涉嫌犯罪，这个情况不清楚，即使是这样，这个楼盘其他的购买者都办理了过户，说明其他因素没有影响房屋办理过户。4.申请人称是由于法院查封的原因导致无法过户，本案中法院查封是在2012年5月，在法院查封之前，一共有两年时间，申请人完全可以在这两年时间内签合同，办理过户。没有签订书面合同、没有办理产权登记，没有客观原因，完全是因为申请人的自身原因造成的。5.广博金穗公司没有任何过错和责任，响华公司欠广博金穗公司2600万元本金，加利息一共4000多万，现在一分钱没有给，而且执行无望，响华公司借的这笔款也是用于楼盘的建设。法院判决后，广博金穗公司依法向法院申请查封这三套房屋，也仅剩下了这三套房屋。我们面临的损失远远要超出申请人，到现在唯一可以指望的只有这三套房屋。6.2012年5月法院查封涉案房屋时，响华公司并没有说房屋已经出卖，也没有说卖给了谁，只是发生诉讼后，为了迎合申请人的要求，出具了很多证据，响华公司和申请人是高度一致的。响华公司在诉讼中的陈述，不足以采信。7.不动产的产权以登记为准，申请人主张的权利以及主体身份不符合这方面的规定，其合法性存在问题。

　　对一审、二审法院查明的事实，本院予以确认。

　　本院认为，本案争议焦点为案外人周玉生、蔡玉花对涉案房产的民事权益是否足以排除以响华公司为被执行人案件的强制执行。

　　执行异议之诉中，在判断案外人对涉案房产的民事权益是否足以排除强制执行的法律适用问题上，应根据案件的具体情况，对异议人所享有权益的状态，以及申请执行人债权实现的权益等进行查明和比较，综合判断。《查封规定》第十七条固然与本案情形相关，但该规定并非执行异议之诉中作出裁判的唯一判断标准。本案二审法院依照《查封规定》第十七条的规定，认为周玉生、蔡玉花未积极与响华公司签订商品房买卖合同，未办理涉案房屋的过户登记，不属于第三人无过错的情形，因此，其对涉案三套房屋不享有足以排除强制执行的权利，不符合案件的具体情况。

　　在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》实施前，与本案情形相关的司法解释，除《查封规定》以外，还有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释〔2002〕16号)》。该批复规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。依据该规定，抵押权优先于一般债权，而建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，但建设工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。因此，抵押权和一般债权的行使也不能对抗购房的消费者。在审理涉及消费者购买商品房的案件中，应当对消费者以居住为目的购房的权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当优先于其他债权。该批复是更适合本案情形的具体规则。本案中，虽然在一审法院查封之前，周玉生、蔡玉花未在定房协议基础上签订正式书面买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。周玉生、蔡玉花已经支付了绝大部分购房款，交纳了相关杂费，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，并已由本人及其子女入住实际占有涉案房屋。因此，周玉生、蔡玉花与响华公司已经形成房屋买卖合同关系。周玉生、蔡玉花为本人及其子女生活居住需要从房地产开发经营者响华公司处购买商品房，其属于上述司法解释中规定的购房消费者，应当对其以居住为目的购房的权益予以特殊保护。而广博金穗公司对响华公司借款合同项下的债权，为一般债权，相对于消费者购房权益，不具有法定优先的地位。因此,周玉生、蔡玉花对涉案房屋所享有的权益，在受法律保护的顺位上应优先于广博金穗公司对响华公司的债权。

　　综上，周玉生、蔡玉花对涉案房屋的民事权益应受到法律的保护，可以排除以响华公司为被执行人案件的强制执行。周玉生、蔡玉花的再审请求应予以支持。一审判决驳回响水县广博金穗农村小额贷款有限公司的诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、第三百九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下：

　　一、撤销江苏省高级人民法院(2016)苏民终649号民事判决;

　　二、维持江苏省盐城市中级人民法院(2014)盐民初字00197号民事判决。

　　本案一审案件受理费13800元、二审案件受理费13800元，由响水县广博金穗农村小额贷款有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

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