第三十七条当事人以所有权、使用权不明或者有争议的 财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照 民法典第三百一十一条的规定处理。

1以“不得抵押”的财产约定“抵押”不影响合同的效力
　　当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
　　以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。
本条系关于以“不得抵押”的财产进行抵押的抵押合同的效力的规定。
《民法典》中关于“不得抵押”的规定详见于第三百九十九条：
下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
本条即是对其中（四）、（五）两项的例外情形所作的规定。
首先需要明确的是，上述（四）、（五）两项的规定属于管理性强制性规定还是效力性强制性规定？
在本解释生效前，这一问题并无明确的法律规定，如果将其认为是效力性强制性规定，那么违反该两项规定签订的抵押合同自始无效；反之，如果认为是管理性强制性规定，那么违反该两项签订抵押合同并不会导致合同无效，只是无法据此设立（或行使）抵押权。
本条解决了这一问题，本条第二款后半段明确规定“抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。”
此外，最高院发布的《民法典担保制度司法解释系列解读之四》一文中指出：“民法典第399条规定所有权、使用权不明或者有争议的财产以及依法被查封、扣押、监管的财产‘不得’抵押。我们认为，当事人以上述财产设定担保的，如不存在其他无效情形，一般应当认定担保合同有效，因为这些财产只要不是违法财产，就不存在因标的违法而无效的问题，且根据区分原则，民法典第399条规定‘不得’抵押的情形，即使构成无权处分，也不应影响抵押合同的效力。”
综上，我们可以得出结论，即上述（四）、（五）两项的规定属于管理性强制性规定，违反该两项签订抵押合同并不会导致合同无效，只是无法据此设立（或行使）抵押权。
其次，本条还规定了两种违反“禁止抵押”但仍能设立、行使抵押权的例外情形：
（1）当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押的，应先进行权属查明，该权利属于抵押人的，则为有权处分，抵押权自然能被设立；若该权利不属于抵押人的，则按照无权处分处理，根据《民法典》第三百一十一条的规定，抵押权人构成善意取得的，则能据此设立抵押权，反之则不能。
（2）当事人以依法被查封、扣押、监管的财产抵押的，只要该查封、扣押、监管措施已经解除，抵押权人就能主张抵押权，反之则不能。
这是因为，《民法典》规定当事人“不得”以上述财产设定抵押的根本原因在于，抵押权人在设立、行使抵押权时会存在障碍??抵押物权属不明会导致抵押权无法设立；而抵押物已被采取查封、扣押、监管措施则会导致抵押权人无法行使抵押权，这些障碍无疑会导致抵押合同的根本目的无法实现。那么，只要这些障碍被依法排除，抵押权人就能够顺畅地设立、行使抵押权。

2当事人间关于“限制、禁止转让抵押财产”的约定对第三人的效力第四十三条　当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
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本条系关于当事人间对“限制、禁止转让抵押财产”的约定对第三人的效力的规定。
《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
而《民法典》修改了这一规定，《民法典》第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
本条即是对该当事人另有约定相关情形作出的规定：
（1）当事人之间关于“禁止或限制转让抵押财产”的约定不产生合同上约束第三人的效力，不影响抵押人与第三人签订的关于标的财产转让合同的效力。
（2）但是，该“禁止或限制转让抵押财产”的约定经登记的，能产生物权公示的效力，能够阻却物权的变动（抵押权消灭的除外）。
（3）关于“禁止或限制转让抵押财产”的约定未经登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押财产已经交付或者登记的，受让人能够取得抵押物所有权，但是抵押权人有证据证明受让人知道该约定的除外。
进一步的问题是，抵押人出售约定“禁止转让”但就该约定未进行登记的抵押财产，相对方已支付价金，但仍未就标的财产进行交付和登记，善意受让人能否要求办理过户手续，进而取得抵押物的所有权？对于这一问题，法律并未明确规定。但我们认为善意受让人当然可以要求继续履行合同办理过户手续，理由如下：
（1）依据合同相对性原理，关于限制转让的约定当然不能约束第三方，抵押人与第三人签订之关于抵押财产转让的合同当属有效。
（2）关于禁止转让的约定未经登记，不产生物权上的效力。
（3）只要受让财产的第三人不知道上述禁止转让约定的情形，其在合同上构成善意，故其要求合同履行的利益应得优先保护。

据此，受让方可以要求转让方继续履行合同，办理过户登记手续。

3主债权诉讼时效届满后各类担保物权可否得以实现

第四十四条　主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。
　　主债权诉讼时效期间届满后，财产被留置的债务人或者对留置财产享有所有权的第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院不予支持；债务人或者第三人请求拍卖、变卖留置财产并以所得价款清偿债务的，人民法院应予支持。
　　主债权诉讼时效期间届满的法律后果，以登记作为公示方式的权利质权，参照适用第一款的规定；动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权，参照适用第二款的规定。
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本条系关于主债权诉讼时效届满后担保物权效力的规定。
《民法典》中关于主债权诉讼时效届满后担保物权效力的规定见于：
（1）《民法典》第四百一十九条：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
（2）《民法典》第四百三十七条：出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。
（3）《民法典》第四百五十四条：债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
通过上述条文可以看出，主债权诉讼时效届满对不同类型的担保物权造成的影响并不相同。《民法典》明确规定抵押权罹于主债权诉讼时效届满，但却并未对主债权诉讼时效届满后，质权、留置权是否可得行使的问题作出规定。本条根据公示方法对担保物权进行区分，明确了主债权诉讼时效届满后各担保物权是否可得行使的问题：
（1）抵押权、以登记作为公示方式的权利质权，在主债权诉讼时效（或申请执行时效）届满后不得行使。
值得注意的是，主债诉讼时效届满对抵押权与主债权的影响并不相同。诉讼时效届满后，主债权人仅丧失胜诉权，只要债务人不提出时效抗辩，法院不得主动适用；而抵押权人则丧失了实体权利，法院可以主动以诉讼时效届满为由驳回其诉讼请求。
（2）动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权、留置权的行使，并不受主债权诉讼时效的影响。
“质权与抵押权一样存在主债权到期，及时行使质权的问题。但质权与抵押权不同：一是抵押权并不转移抵押物，抵押物始终被抵押人控制和使用；质权转移质物，质权设立后，质物由质权人占有。二是主债权届满债务人不履行债务的情况出现后，抵押权人由于没有抵押物，往往积极行使抵押权，以保证债权的实现；而质权人由于质物在其手中控制，往往并不急于行使质权。关于是否像抵押权一样规定质权时效的问题，有专家提出，规定抵押权超过诉讼时效法院不予保护并无不妥，如果规定质权超过时效法院不予保护则有失公允，因为质物在质权人处占有，债务人不还债，过了时效，依据法律的时效规定，强行把质物要回，对质权人不公。根据抵押权与质权的不同，本法未规定质权时效，但为了避免质权人滥用权利、怠于行使权利，本文赋予了出质人的请求权及质权人怠于行使质权的责任。”、“留置权为物权，其不受所担保的债权的诉讼时效的限制。因此，留置权人在其所担保的债权的诉讼时效完成后，仍可以对留置财产行使留置权……”（参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定第二版》（北京大学出版社2017年版））。
还值得一提的是，既然主债诉讼时效届满后抵押权失效，那么此时抵押人（或登记出质人）能否要求抵押权人协助办理注销抵押登记？
对此，本解释虽未作出规定，但可以依据《九民会议纪要》第五十九条的规定：抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。以登记作为公示方法的权利质权，参照适用前款规定。

4明确“违法建筑物抵押”的效力

第四十九条　以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。
　　当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
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本条系关于违法建筑抵押的合同效力问题的规定：
（1）相较于《担保法解释》第四十八条的规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”，本条第一款去除了“违章”一词，这意味着，以违章建筑物抵押的，抵押合同仍属有效。
此外，第一款还延长了抵押人办理合法手续的时限：当事人在一审法庭辩论终结前已经办理合法抵押手续的，视为以合法建筑物抵押，抵押合同有效。
（2）以建设用地使用权设立抵押的，该土地上存在的违法建筑物并不会影响建设用地使用权抵押合同的效力，只要该建设用地使用权本身合法，抵押合同就属有效。
这是因为，违法建筑物会被政府依法拆除，其并不会因为房地一体化的原则而被视为抵押财产，故该抵押合同的标的仅为建设用地使用权，其并不存在合同无效事由。

5明确抵押预告登记直接具有抵押登记效力的条件

第五十二条　当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
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本条系关于不动产抵押预告登记效力的规定。
由于《民法典》并未对抵押预告登记的效力作出明确规定，因此在实践中，仅办理抵押预告登记而未办理抵押登记的抵押预告登记人能否主张抵押权一直存在争议，故本条对这一问题做出了明确规定：
一般情况下，为避免诉累，抵押预告登记合法有效且具备办理抵押登记条件的、不存在预告登记失效情形的，预告登记的权利人可直接请求就抵押财产优先受偿，判决会推定抵押预告登记自作出之日起具有抵押登记的效力。
值得注意的是，《民法典》第二百二十一条第二款的规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
因此在实务中，为防止预告登记过期失权，预告登记的权利人应在具备办理抵押登记条件之日起九十日内要么办妥抵押登记要么直接起诉要求优先受偿。否则，如若超过该90日期限的，将会丧失优先受偿权。
上述原则还存在例外情形：抵押人破产时，无需具备办理抵押登记的条件，只要当事人办理了合法有效的抵押预告登记且该抵押财产属于破产财产，该抵押预告登记就具有抵押登记的效力，登记权利人可以在抵押财产的价值范围内优先受偿。
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这是因为，根据《破产法》第三十一条的规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（三）对没有财产担保的债务提供财产担保的。”此时，若破产管理人主张撤销该担保行为，即使是抵押登记权利人，亦无法主张抵押权，遑论抵押预告登记权利人。

6未经登记的动产抵押不得对抗保全、执行措施及破产债权人

第五十四条　动产抵押合同订立后未办理抵押登记，动产抵押权的效力按照下列情形分别处理：
　　（一）抵押人转让抵押财产，受让人占有抵押财产后，抵押权人向受让人请求行使抵押权的，人民法院不予支持，但是抵押权人能够举证证明受让人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
　　（二）抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外；
　　（三）抵押人的其他债权人向人民法院申请保全或者执行抵押财产，人民法院已经作出财产保全裁定或者采取执行措施，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持；
　　（四）抵押人破产，抵押权人主张对抵押财产优先受偿的，人民法院不予支持。
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本条系关于动产抵押未经登记时的效力的规定。
2020年12月30日，最高人民法院在举行贯彻实施民法典全面完成司法解释清理和首批司法解释新闻发布会上指出：“民法典针对过去存在的过度保护债权人问题，隐形担保影响交易安全问题，以及实践中存在的过度担保等问题，设计了许多新的担保制度。司法解释根据立法的重大变化，致力于平衡各方当事人的利益，消除隐形担保、消除过度担保。”
故本条为落实《民法典》消除隐形担保的目的，在以往规定的基础上，新增了两款特别规定，即一个原则，两个例外：
（1）未经登记的动产抵押不得对抗善意第三人。
本条的第一、第二款沿用了过去的规定，是对《民法典》第四百零三条：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”的具体阐释。
值得注意的是，此处善意第三人的范围应该如何界定呢？
首先，该第三人必须是合法占有抵押物的物权人而非债权人。这是因为根据“物权优先于债权”的基本原则，无论一般债权人是否善意，其债权原则上不得对抗物权人。
其次，需要该第三人事先对抵押合同并不知情。此处第三人是否知情的举证责任由抵押人承担，抵押人不能举证证明第三人知情的，则推定第三人对抵押合同不知情。
（2）抵押物被法院裁定保全、执行的，未经登记的动产抵押权人不得主张优先受偿。
若按一般规定，基于“物权优先于债权”的原则，即使抵押权未经登记，其依旧能对抗第三人的债权。这了导致实务中，有些债务人（抵押人）会以虚构抵押合同的方式逃避法院执行。故为解决这一问题，本款移除了抵押物被法院裁定保全、执行时，未经登记的动产抵押权人的优先受偿权。
（3）破产程序中，未经登记的动产抵押人不具有优先受偿权。
在以往的司法实践中，基于“物权优先于债权”的原则，即使动产抵押未经登记，法院也会承认其优先受偿权（如辽宁省高级人民法院：（2019）辽民终1722号）。
然而，最高院有法官认为（参见《民法典担保制度司法解释系列解读之四》）：“在抵押人进入破产程序后，由于抵押人的其他债权人既有可能是善意的，也有可能是恶意的，认定未经登记的抵押权具有对抗效力将可能带来不公平的结果，也与破产程序追求债权人公平受偿的理念相冲突。”
因此，本款打破了这一原则，明确了未经登记的动产抵押权人在破产程序中不具有优先受偿权。