1.我国法律对于国外投资房地产是否允许

目前我国法律已经明确有资格境外机构和个人可在国内购房。

住建部、商务部等6部委联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，明确有资格境外机构和个人可在国内购房。除了还在实行限购政策的城市，境外人士在国内购房套数已经不受限制。

《通知》提出，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》执行。取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。

同时，《通知》规定，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。

2.海外房产投资有哪些注意事项或者风险

?外资产配置这个名词对于目前很多中国家庭来说正在从陌生向熟悉转变，但实际上，发达国家家庭的?外资产配置比例约为15%，某些国家甚至更高。而中国家庭的?外资产配置目前仅为4%~5%，落后发达国家近十个百分点，仍有很大的提升空间。也有财富管理机构表示，国内高净值人士投资海?外房产的需求真实存在，而这也成为这类机构迫切需要找准方向的一个领域。

对于投资目的而言的?外房产投资的选择，主要在以下五个国家：

美国

特点：风险低、收益稳定、回报率高、制度完善

根据仲量联?统计数据显示，中国投资商2016年?在国际不?动产市场共投资326亿美元。其中46%(151亿美元)在美国投资，最主要的投资地为纽约。

从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。

此外，与中国最大区别就是，美国一二级市场并重，其中二级市场更?为活跃。这就保障了?我们投资美国房产日后可以轻松出售。而且完善的法律?让投资者更?为放心。

英国

特点：供不?应求、收益稳定、以房养学、政策利?好

近期，普华永道对全球30个国际大都市（包括北京和上海）进行?各项指标的排名，名为“机会之城”，其中，伦敦综合排名第一，这并非浪得虚名，英国房产的优势非常明显。

英国因为新土地资源非常有限，加上激增的移民人口，导致当地房产长期处于供?应求的状态，物以稀为贵，据中国?业研究网统计，伦敦部分地区的房价一?涨幅已超20%。

澳洲

特点：市场稳定、永久产权、贷款灵活、投资门槛低

2015-2016是过去7年?中澳元汇率最低的时刻，也因此，澳洲在这两年成了?全球房产投资者追捧的市场。

澳洲房产发展已有百?，澳洲被评为世界第一类“高度透明”的房地产市场。作为一个资本主义国家，私有制是经济基础，法律?规定业主拥有永久土地所有权，不存在遗产税，这是澳洲房产最为诱人的地方。而且，澳洲对海外投资者非常友好，投资人只需首付和海外收入证明，便可以通过澳洲当地银?贷款。并且房市租金回报率非常可观，每个星期的租金回报基本能覆盖银行贷款利息，达到以租养房的目的。

日本

特点：质高价低、永久产权、回报率高、租赁活跃

投资日本房产最大的优势除了?产权是永久性的，还可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证，容?获得投资经营签证。日本的房屋通常有专门的管理?公司代管出租事宜，这让远在国内的投资客非常省心。

德国

特点：稳健上升、升值空间大、低风险率、前景良好

德国房产市场被英国《金?融时报》称作“童话”，尤其是住宅市场几乎没有受到?融危机的任何影响。

根据《全球房地产指南》显示的各国黄金?地段房价，相比中国、加拿大和澳大?亚，德国的价格极其低廉，对德国房产投资者而言，这就意味着巨大的上升空间。根据仲量联?2016年?数据显示，过去3年?间，中国和韩国的投资者已加入进军德国的亚洲资本?列，其中绝大部分的投资集中在几个核心城市，即柏林?（27%）、法兰克福（23%）和慕尼黑（9%），同时还在多座城市

进?了组合投资交易（39%）。

美国因为移民、子女留学等需求，一直是最受国内高净值人士关注的国家。其中，纽约、洛?杉矶等是热门城市，而东部及中西部低房价城市如休斯顿、奥兰多等，也开始受到国内投资者关注。

在投资房地产的时候，环境、风土人情、法?、税制、政治等等，也是非常重要的因素。

但同时，国内投资房产的一套办法未必能在当地完完全全地复制。投资?外房地产一定要做足功课，可以上华人地产网等网站多搜集?一些关于想要投资的房产地段的具体信息，或者找个靠谱的地产中介也是一个不错的选择

3.法律政策问题外商在国内投资的相关政策法规,特别是外商投资房地产

国务院关于鼓励外商投资的规定 9/26/2003 16:0:51 第一条 为了改善投资环境，更好地吸收外商投资，引进先进技术，提高产品质量，扩大出口创汇，发展国民经济，特制定本规定。

第二条 国家鼓励外国的公司、企业和其他经济组织或者个人（以下简称外国投资者），在中国境内举办中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业（以下简称外商投资企业）。 国家对下列外商投资企业给予特别优惠： 一、产品主要用于出口，年度外汇总收入额减除年度生产经营外汇支出额和外国投资者汇出分得利润所需外汇额以后，外汇有结余的生产型企业（以下简称产品出口企业）； 二、外国投资者提供先进技术，从事新产品开发，实现产品升级换代，以增加出口创汇或者替代进口的生产型企业（以下简称先进技术企业）。

第三条 产品出口企业和先进技术企业，除按照国家规定支付或者提取中方职工劳动保险、福利费用和住房补助基金外，免缴国家对职工的各项补贴。 第四条 产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，除大城市市区繁华地段外，按下列标准计收：一、开发费和使用费综合计收的地区，为每年每平方米五元至二十元；二、开发费一次性计收或者上述企业自行开发场地的地区，使用费最高为每年每平方米三元。

前款规定的费用，地方人民政府可以酌情在一定期限内免收。 第五条 对产品出口企业和先进技术企业优先提供生产经营所需的水、电、运输条件和通信设施，按照当地国营企业收费标准计收费用。

第六条 产品出口企业和先进技术企业在生产和流通过程中需要借贷的短期周转资金，以及其他必需的信贷资金，经中国银行审核后，优先贷放。 第七条 产品出口企业和先进技术企业的外国投资者，将其从企业分得的利润汇出境外时，免缴汇出额的所得税。

第八条 产品出口企业按照国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值百分之七十以上的，可以按照现行税率减半缴纳企业所得税。 经济特区和经济技术开发区的以及其他已经按百分之十五的税率缴纳企业所得税的产品出口企业，符合前款条件的，减按百分之十的税率缴纳企业所得税。

第九条 先进技术企业按照国家规定减免企业所得税期满后，可以延长三年减半缴纳企业所得税。 第十条 外国投资者将其从企业分得的利润，在中国境内再投资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业，经营期不少于五年的，经申请税务机关核准，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。

经营期不足五年撤出该项投资的，应当缴回已退的企业所得税税款。 第十一条 对外商投资企业的出口产品，除原油、成品油和国家另有规定的产品外，免征工商统一税。

第十二条 外商投资企业可以自行组织其产品出口，也可以按照国家规定委托代理出口。 属于需要申领出口许可证的产品，按照企业年度出口计划，每半年申领一次许可证。

第十三条 外商投资企业为履行其产品出口合同，需要进口（包括国家限制进口）的机械设备、生产用的车辆、原材料、燃料、散件、零部件、元器件、配套件，不再报请审批，免领进口许可证，由海关实行监管，凭企业合同或者进出口合同验放。 前款所述进口料、件，只限于本企业自用，不得在国内市场出售；如用于内销产品，应当按照规定补办进口手续，并照章补税。

第十四条 外商投资企业之间，在外汇管理部门监管下，可以相互调剂外汇余缺。中国银行以及经中国人民银行指定的其他银行，可以对外商投资企业开办现汇抵押业务，贷放人民币资金。

第十五条 各级人民政府和有关主管部门应当保障外商投资企业的自主权，支持外商投资企业按照国际上先进的科学方法管理企业。外商投资企业有权在批准的合同范围内，自行制定生产经营计划，筹措、运用资金，采购生产资料，销售产品；自行确定工资标准、工资形式和奖励、津贴制度。

外商投资企业可以根据生产经营需要，自行确定其机构设置和人员编制，聘用或者辞退高级经营管理人员，增加或者辞退职工；可以在当地招聘和招收技术人员、管理人员和工人，被录用人员所在单位应当给予支持，允许流动；对违反规章制度，造成一定后果的职工，可以根据情节轻重，给予不同处分，直至开除。 外商投资企业招聘、招收、辞退或者开除职工，应当向当地劳动人事部门备案。

第十六条 各地区、各部门必须执行《国务院关于坚决制止向企业乱摊派的通知》，由省级人民政府制定具体办法，加强监督管理。外商投资企业遇有不合理收费的情况可以拒交；也可以向当地经济委员会直到国家经济委员会申诉。

第十七条 各级人民政府和有关主管部门，应当加强协调工作，提高办事效率，及时审批外商投资企业申报的需要批复和解决的事宜。由国务院主管部门审批的外商投资企业的协议、合同、章程，审批机关必须在收到全部文件之日起三个月以内决定批准或者不批准。

第十八条 本规定所指产品出口企业和先进技术企业，由该企业所在地的对外经济贸易部门会同有关部门根据企业合同确认，并出具证明。 产品出口企业的年度出口实绩，如果未能实现企业合同规定的外汇平衡有结余的目标，应当在下一年度内。

4.有关我国海外投资保护的法律法规我国现行的有关海外投资保护的法律

我国目前有关海外投资保护的法律还不是很完善，没有专门的《海外投资法》和《海外投资保险法》 但是，我国已与112个国家签定投资保护协定 “协定”保证海外投资获得公正待遇 投资保护协定通过两个相对标准和一个绝对标准较好地保证了投资者所能享受的待遇。

前者指国民待遇和最惠国待遇，这两个待遇条款保证投资者的投资在东道国不会受到歧视性的对待，享受的待遇不低于东道国本国国民和其他第三方；后者指公正公平待遇条款，它确保外国投资者的投资所享受的待遇至少应符合国际公认的最低标准。 “国内企业在决策海外投资时，应该把投资保护协定作为东道国法制环境的一部分来考虑，”尚明说，“如果东道国采取歧视性措施，可以此为依据进行交涉。

” 目前我国签署的双边投资保护协定基本只适用于投资准入后的阶段，而不涉及准入阶段，即投资的设立和取得。但目前越来越多的投资保护协定，有将国民待遇延伸至准入阶段的趋势，这直接涉及到东道国的产业开放政策。

尚明分析，这将对我国企业走出去产生积极影响。 我国企业海外投资逐年增加，有一些投资领域往往受到东道国在准入方面的限制，与这些国家签订的投资保护协定中如果规定准入阶段的国民待遇，可以以国际条约的形式锁定东道国投资准入的条件和待遇，从而改善我国企业海外投资所面临的政策法律环境。

投资者可诉诸国际仲裁 在贸易领域，解决贸易争端一般只能依靠当地救济或是由本国政府提交国家间的争议解决机制，并且一般不能得到政府赔偿。 但投资保护协定却为投资者提供了可以及时有效解决投资争议的较为便捷途径。

根据投资保护协定，投资者可以直接将与东道国政府的投资争议诉诸包括国际仲裁在内的纠纷解决方式，并且根据裁决直接获得赔偿。在大多数协定中，缔约国已预先同意接受国际仲裁庭的管辖。

尚明建议说，我国企业如果在海外投资遇到东道国政府的不法侵害，并且不能协商解决时，将争议提交到国际仲裁是有效的最终救济方式。当然，企业需要根据具体情况合理选择谈判、当地救济、国际仲裁等策略，最大限度的保护自身权益，有的协定规定投资者一旦选择当地法院后，就不能再提交国际仲裁了。

从现有的国际案例来看，国际仲裁中败诉的东道国基本上都能履行仲裁庭的裁决。如果东道国拒绝执行争议方达成的协议或拒绝执行仲裁庭做出的裁决，则违反了其国际义务，母国政府可以选择介入，追究东道国的国际责任。

5.济州岛房产投资的相关法律法规

你好，法律法规主要分国内和国外的。

要进行济州岛房地产投资，不仅仅要知道济州岛房产的现状，更要了解有关于济州岛房产的法律法规。下面简单介绍一下房产投资相关的法律。

首先谈谈中国的相关法律，分企业和个人两方面来谈。中国《境外投资管理法》与《境内机构境外直接投资外汇管理规定》对中国企业对外投资做了具体规定。

境外投资管理法规定，境外投资是指“在中国依法设立的企业通过新设、并购等方式在境外设立非金融企业或取得非金融企业的所有权、控制权、经营管理权等权益的行为。”境内机构境外直接投资外汇管理规定规定，境外直接投资是指“境内机构经境外直接投资主管部门核准，通过设立（独资、合资、合作）、并购、参股等方式在境外设立或取得既有企业或项目所有权、控制权或经营管理权等权益的行为。”

通过济州岛淘房网对以上规定的分析，可以看出中国企业对外投资实行审批制，而且对投资的范围有限制。投资限制设定为非金融企业。

那么国内企业能否直接投资济州房地产呢？笔者认为，不能直接投资，因为境外投资管理法上规定的境外投资，只规定了设立企业和取得企业的各项权利，无直接取得动产和不动产的内容。但是企业可以通过在当地设立公司后开展相关项目。

相对于中国企业对外投资，中国个人对外投资是个比较复杂的问题。大部分投资者都知道个人无法进行对外投资，但不了解法律上是怎么规定的，这里仅简述下相关法律规定。

根据中国目前的个人外汇管理制度，外汇收支分经常项目和资本项目。经常项目是指本国与外国进行经济交易而经常发生的项目，资本项目是指资本的输入与输出。

对外投资属于资本项目，资本项下的对外支付实行严格管制。中国《个人外汇管理办法》第十六条规定，“境内个人对外直接投资符合有关规定的，经外汇局核准可以购汇或以自有外汇汇出，并办理境外投资外汇登记。”

但问题是上述的相关规定尚未出台，严格的说是某些地方出台了相关规定又被叫停了。因为没有相关规定，外管局即无法受理相关业务。

因此，目前中国个人对外直接投资还不存在合法渠道。下面谈谈韩国对济州岛投资的相关法律规定及问题。

2010年1月韩国法务部颁布了告示【第10-026】。该告示结合《出入境管理法施行令》，《建立济州特别自治道及开发国际自由城市特别法》，《观光振兴法》，《温泉法》，《计划和使用国土法》，《农渔村发展法》的相关规定，在济州岛设立了投资获取永住权制度。

告示中提到的投资对象为，“经济州自治道知事（相当于中国的省长）批准区域内的房地产中，以修养为目的的共管式公寓、度假村、疗养地、别墅等滞留设施。滞留设施的范围包括观光项目、观光地及观光园地建设项目、温泉开发项目、游园地设施项目、农渔村观光修养园地项目、观光农园项目。”

另外，应注意告示中提到了租赁及抵押。上述设施可进行6个月以内的租赁，在超过投资标准金额（5亿韩币）的范围内设定抵押担保。

修养滞留设施这一概念与中国的房地产所有权概念完全不同，中国的房地产相关法律中没有相类似的规定。因此，存在中国的投资者对上述概念如何理解的问题。

同时，只能租赁6个月的规定是否会影响到外国投资者的投资收益，也是个值得考虑的问题。希望可以解答你的问题。

6.济州岛房产投资的相关法律法规

你好，法律法规主要分国内和国外的。要进行济州岛房地产投资，不仅仅要知道济州岛房产的现状，更要了解有关于济州岛房产的法律法规。下面简单介绍一下房产投资相关的法律。

首先谈谈中国的相关法律，分企业和个人两方面来谈。

中国《境外投资管理法》与《境内机构境外直接投资外汇管理规定》对中国企业对外投资做了具体规定。境外投资管理法规定，境外投资是指“在中国依法设立的企业通过新设、并购等方式在境外设立非金融企业或取得非金融企业的所有权、控制权、经营管理权等权益的行为。”境内机构境外直接投资外汇管理规定规定，境外直接投资是指“境内机构经境外直接投资主管部门核准，通过设立（独资、合资、合作）、并购、参股等方式在境外设立或取得既有企业或项目所有权、控制权或经营管理权等权益的行为。”

通过济州岛淘房网对以上规定的分析，可以看出中国企业对外投资实行审批制，而且对投资的范围有限制。投资限制设定为非金融企业。那么国内企业能否直接投资济州房地产呢？笔者认为，不能直接投资，因为境外投资管理法上规定的境外投资，只规定了设立企业和取得企业的各项权利，无直接取得动产和不动产的内容。但是企业可以通过在当地设立公司后开展相关项目。

相对于中国企业对外投资，中国个人对外投资是个比较复杂的问题。大部分投资者都知道个人无法进行对外投资，但不了解法律上是怎么规定的，这里仅简述下相关法律规定。根据中国目前的个人外汇管理制度，外汇收支分经常项目和资本项目。经常项目是指本国与外国进行经济交易而经常发生的项目，资本项目是指资本的输入与输出。对外投资属于资本项目，资本项下的对外支付实行严格管制。中国《个人外汇管理办法》第十六条规定，“境内个人对外直接投资符合有关规定的，经外汇局核准可以购汇或以自有外汇汇出，并办理境外投资外汇登记。”但问题是上述的相关规定尚未出台，严格的说是某些地方出台了相关规定又被叫停了。因为没有相关规定，外管局即无法受理相关业务。因此，目前中国个人对外直接投资还不存在合法渠道。

下面谈谈韩国对济州岛投资的相关法律规定及问题。

2010年1月韩国法务部颁布了告示【第10-026】。该告示结合《出入境管理法施行令》，《建立济州特别自治道及开发国际自由城市特别法》，《观光振兴法》，《温泉法》，《计划和使用国土法》，《农渔村发展法》的相关规定，在济州岛设立了投资获取永住权制度。告示中提到的投资对象为，“经济州自治道知事（相当于中国的省长）批准区域内的房地产中，以修养为目的的共管式公寓、度假村、疗养地、别墅等滞留设施。滞留设施的范围包括观光项目、观光地及观光园地建设项目、温泉开发项目、游园地设施项目、农渔村观光修养园地项目、观光农园项目。”另外，应注意告示中提到了租赁及抵押。上述设施可进行6个月以内的租赁，在超过投资标准金额（5亿韩币）的范围内设定抵押担保。

修养滞留设施这一概念与中国的房地产所有权概念完全不同，中国的房地产相关法律中没有相类似的规定。因此，存在中国的投资者对上述概念如何理解的问题。同时，只能租赁6个月的规定是否会影响到外国投资者的投资收益，也是个值得考虑的问题。

希望可以解答你的问题。

7.济州岛房产投资相关法规,国内国外的都要

2002年韩国政府指定济州岛为“国际自由城市”。

2006年设立济州特别自治道。2010年2月，韩国法务部确立了济州岛的房地产投资移民制度，成为首个引入房地产永久居住权的地区。

根据韩国官方数据显示，截至2012年底，中国人共持有价值1241亿韩元（约合7.3亿元人民币）济州岛土地，是所有外国买家中最多的。据悉，2013年1至3月，中国人在韩国购买的房产总价值为749亿韩元（约合4.4亿元人民币），比2012年同期增加近4倍。

投资移民需要关注韩国法律政策的调整。为消除济州岛岛民对于过度开发、环境破坏的忧虑，济州政府向韩国法务部提请修正案，强化永住权。

以房地产投资而取得居住资格的外国投资者将被限制在6000人以内。并将投资最低限额从5亿韩元提高至10亿韩元。

在一个投资设施上只有一次取得永住权的机会。 此外，房地产投资移民制度有许多具体的限制性条件尤其值得注意。

例如，只有投资依据《济州自治道特别法》获得道知事批准后开发的、指定地区内的休养型度假公寓、度假村、家庭式旅店、别墅等才可能获得永久居住权。投资者在投资基准额内不得长期租赁（6个月以上）或设定担保，并且投资状态要保持5年。

外国投资者在取得居住资格时，其配偶和未婚子女可以取得签证，但外国投资者本人取得永住权后，其配偶和未婚子女若也想取得永住权，则需要在韩国滞留5年。 税费问题也是投资移民需要给予重视的。

在济州岛投资房地产，购买登记阶段有取得税、附加价值税、农渔村特别税、登记税等；保有阶段有财产税和地方教育税；转让阶段有居民税、转让税等。 以280万元人民币的房产为例来计算税费，从购买到销售阶段，需要缴纳的税费约为100万元人民币。

如果所购置房产超过6亿韩元（约合384万元人民币），则还需缴纳综合房产税。 尽管取得在外国人投资区域内的房产时，可以减免取得税和财产税，但购买、保有和销售阶段需要缴纳的各项税费也数额不菲。

此外，如果为取得永久居住权而购买韩国济州岛房产的投资者本人死亡时，还将按照韩国法律征收遗产税。 虽然大批投资者受到济州岛房地产投资移民政策的吸引纷至沓来，但许多投资者偏于盲目投资，因而容易忽视法律风险。

对于外国投资者而言，需要全面了解韩国济州岛房地产投资移民制度的内容，分析利弊、量力而行，进而谨慎投资。

8.怎么投资海外房产

投资海外房产的方法：

一、投资型

在海外购置房产大多数投资者是为了升值而购买原因有二：一是国内投资渠道十分有限，二是越来越多的国内投资者走出国门了解到更多的投资机会，而且在加上投资的实物类型，投资者更易于接受。

在购置投资型海外房产时要对投资收益做一个清晰的核算包括：购房成本多少，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项是多少；投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。

二、教育型

在投资教育型房产是最近几年热门的投资项目，主要是为了子女当前或未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办的，也有很多投资因素在其中，这不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。教育型海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素，针对不同年龄的孩子对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。

三、养老型

随着生活品质的不断提升，而且对环境、食品等安全要求会更高，而且这也催生出了对退休后生活享受的房产投资的需求。这类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。针对这此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

四、度假型

这类房产和养老型海外房产相差不大，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到这类房产中要求，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。

五、移民型

这类房产通常与该国的投资移民政策相关，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，对房产类型限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。

六、综合型

投资人有多项购买需求动因，此类投资型房产需有复合型的考量，综合前五种海外投资房产的特点，结合个人实际情况加成考虑。同时国信美投也会依据客户的具体情况、目的和要求等，做出整合型的项目推荐和规划指导，按个性化的需求明晰各步骤方法。