案情回顾

　

　　2015年1月10日

　　原、被告经第三方居间签订《房地产买卖居间合同》，约定了原告以230万元的价格购买被告的讼争房屋、首笔定金50万元及后续款项的支付时间等条款。

　　

　　2015年1月13日

　　原告根据《居间合同》付款50万元、被告交付讼争房屋;原告入住讼争房屋。

　　

　　2016年5月21日

　　原、被告双方以及居间方共同签订《上海市房地产买卖合同》，合同对230万元的房屋价款进行了确认，明确了剩余房款的交付时间。当日，原告依照约定向被告付款50万元。

　　

　　2016年8月

　　被告取得讼争房屋的产权证，但拒绝配合原告办理讼争房屋过户手续。

　　案件焦点

　　分歧产生后，双方协商不成，原告向本院提出诉讼请求：

　　1、确认原、被告于2016年5月21日签订的《上海市房地产买卖合同》有效并继续履行;

　　2、确认讼争房屋归原告所有，判令被告配合原告办理讼争房屋的产权过户登记手续。

　　与之相对，被告在庭审中辩称涉案《上海市房地产买卖合同》约定的权利义务违反公平、等价有偿原则，构成显失公平，应当撤销;另外，签订《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》的时间相隔一年多，房价在此期间有巨大变化。因此，涉案居间协议约定的房价不适用本案，讼争房屋价值的确定应当以签订涉案买卖合同时的市场价值为准。

　　经司法评估，讼争房屋的市场合理价在2015年1月10日时为229万元、在2016年5月21日时为435万元。

　　处理结果

　　案件审理中，法院根据案件事实，结合房屋市场行情的变化、房款的支付情况、《居间合同》与《买卖合同》实质性条款的雷同性，认定买卖合同是在居间协议的基础上签订，两者之间具有密切的内在联系，买卖合同约定的房价具有按约履行居间协议的基础依据;签订买卖合同时的讼争房屋的市场房价比签订居间协议时的市场房价已上涨近一倍，但签订买卖合同时没有提高房价，这是遵守诚实信用原则、按约履行在先签订的居间协议的结果。因此，虽然买卖合同约定的房价明显低于当时的市场房价，但不能由此得出双方权利义务严重失衡、买卖合同构成显失公平的结论。

　　据此，法院作出判决：确认原、被告2016年5月21日签订的《上海市房地产买卖合同》有效，并由被告配合原告办理讼争房屋的产权变更登记手续。

　　Q 居间合同在法律性质上是否可认定为预约合同?

　　常规的二手房交易流程中，居间合同是双方关于房屋买卖事宜达成的初步意向，双方在签订居间合同后的一段时间内一般会另行签订正式买卖合同，且居间合同签订后存在一些尚不确定的足以影响完成正常房屋交易的因素，如买受方的银行贷款可能未获批准、可能属于限购对象等，故宜认定居间合同为预约合同，双方仅负有积极磋商进而订立正式买卖合同的义务。

　　Q 是否仅能认定居间合同的性质为预约合同?

　　在部分二手房买卖中，双方当事人先签订居间合同，因为各种原因而相隔较长时间再另行签订买卖合同，此时交易基础可能已经发生重大变化。在双方明知交易基础已发生重大变化，但在后签订的买卖合同仍重复居间合同内容的情况下，如果认定居间合同仍属预约合同，不能作为确定双方权利义务的依据，则可能导致双方权利义务的失衡，也不利于社会诚信体系的构建与维护。

　　Q 居间合同转化为买卖合同的条件?

　　房屋买卖合同关系中当事人最重要的两项义务就是交付房屋和支付房价，故买受方有无支付房款、出卖方有无交付房屋可以作为探求当事人真意的重要考量。居间合同签订后，买受方按约支付了房款，或者出卖方交付了房屋的，可认定双方存在按居间合同履行房屋买卖的真实意思表示。

　　法律依据

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收取房款的，应当认定为商品房买卖合同。“商品房交易实务中，出卖人与买受人签订的认购书一般均有日后再签订正式买卖合同的条款，尽管认购书具备本约的内容，但合同当事人的真实意思是签订预约合同，故该条司法解释附加买受人交纳全部或部分房款的合同才转化为正式的商品房买卖合同。”

　　要求买受方支付全部或部分房款，不仅合理，而且必要。该条司法解释针对的虽是商品房买卖纠纷，但二手房交易和商品房买卖在本质上是类似的，可以作为认定居间合同转化为买卖合同的重要依据。

　　原文作者：许根华、陶庭谱

　　转自：上海浦东法院