近日，国内多家第三方财富管理机构相继召开年会，房地产的投资和配置是永不过时的一个话题。站在又一次严厉调控的节点，房地产还有必要投资吗？如何投？

在中国谈资产配置

房地产始终是绕不开的一个大类

在中国谈资产配置，房地产始终是绕不开的一个大类。

一位地产业资深人士向21世纪经济报道记者表示，虽然2017年政府相继推出的“房住不炒”、“租售并举”、“集体土地租赁房”、“共有产权”一系列政策在一定程度上抑制了房价的投机上涨，但并不能真正解决当前的住房供需矛盾。

房地产投资一直是高净值人群资产配置中非常重要的板块。

谈及直接买房和购买私募地产基金之间的利弊，业内人士表示，直接买房相对来说可能收益更高，也不存在管理费等成本。但直接买房会遇到很多问题，诸如限购限贷，或者需要全款甚至还要托关系(目前杭州新房需要摇号)。

而投资地产基金的好处在于可以规避限购限贷政策，还可以分散风险，同时流动性也相对较强。房子买卖可能需要较长的一段时间，所以他个人更倾向于投资地产基金。

21世纪经济报道记者了解到，目前地产私募基金一般收取每年1%左右的管理费，过去的平均年化收益率在10%-12%。

什么是房地产投资基金？

房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

房地产投资基金作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中，房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。

在国际市场上，投资人一般通过三种途径投资房地产：直接投资开发房地产；在公开市场上通过投资上市公司或基金投资房地产；在非公开市场上通过私有企业或基金投资房地产。

房地产投资基金属于第三类：通过基金投资房地产。房地产投资基金区别于直接投资实物房地产和公开市场投资，投资房地产基金的利润来源中既包含土地增值，也包含开发环节利润，其利润相对对于直接买房投资更多。

如何通过私募基金投资房地产？

房地产基金通过发行私募基金的形式，以非公开针对特定对象募集投资者的资金，由基金管理人运作此房地产私募基金，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益。

我国私募房地产基金以机会型为主。

在国际上按照风险类型可将私募房地产基金分为核心型、核心增进型、价值增进型、机会型这4种类型。我国房地产基金模式主要为机会型。

所谓机会型，主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为，因为在房产最终完成开发，并销售出去之前，不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入，面临着极大的市场风险和流动性风险，同时，房地产开发也是一个高回报的行业，因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。

当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金通常具有房地产开发商背景，或者具有金融机构背景。这类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质（如开发阶段、企业评级等）问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。

机会型房地产基金最重要的问题在于解决与股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题。虽然大部分房地产基金仍然在较低层面向房地产企业提供相关方融资功能，但是仍然有一部分房地产基金管理人已经成为独立且专业化的机会型房地产基金管理机构。其独立性和专业化特征在于：管理团队与股东方厘清利益分配机制，管理团队具有独立的项目决策权限，管理团队的项目来源是基于市场化搜寻而非关联方推荐，基金募集和退出不受到相关方的利益影响。

如果以2010年为元年开始算起的话，我国房地产投资基金已经进入了第8年。以领先国内近20年的美国等发达国家作为参照，我国私募房地产基金的未来并不模糊，但是至少在中短期内，国内地产基金产品仍将落后国际不小的差距。

随着房地产市场的发展，房地产基金规模也在不断扩大。业内人士表示，伴随房企融资需求加大，房地产基金或迎来更大的发展机遇，可能出现大量投资机会。

在未来，我国房地产基金可能会进一步优化，出现以下8大趋势：投资、退出渠道趋于多元化；股权、夹层投资将成主流；大资管时代下战略合作契机；险资介入将主导LP机构化；管理重心向团队品牌变迁；监管制度趋于完善；行业整合大潮下地产并购基金前景广阔；行业洗牌重构加速利率合理化。

本文来源：壹加贰联合不动产研究院