【基本案情】

1993年,老张单位分配给其一套位于北京市海淀区的公有住房,老张及其爱人宋某一直在此房内居住。1999年,老张因病去世,承租人由老张变更为宋某。2002年,国家实行住房改革,公有房屋进行出售,由于宋某年事已高,便与其所有子女协商,约定所有子女中赡养自己至终之人有权购买该套房屋。老张与宋某共有五个子女,分别是儿子张一、张二、张三,女儿张四、张五。儿子张二答应赡养母亲余生,随后便以优惠价5万元购买该房屋,张二是房屋产权登记所有人。买房后张二便将母亲接到自己家中一同居住。

不料,自2009年始,张二与母亲时常发生矛盾及争执,张二亦不想履行当初购房时所同意的赡养母亲宋某至终的义务,张二与母亲遂于2010年2月10日签订书面协议。双方约定张二将不再对母亲宋某履行购房时答应的赡养义务,宋某将对登记在张二名下的房屋进行回购,回购后该房归宋某所有, 房屋的一切权益由宋某自行处置,任何人不得干涉。结合张二当初购买该房屋的初始费用以及对房屋的装修、添置家具等费用,回购价格定为20万元,协议签订后,母亲宋某依约支付了全部购房款。后由于种种原因,张二与母亲未对该房屋进行过户变更登记。

时至2012年8月,北京房屋价格普遍上涨,张二在宋某不知情的情况下擅自将该房屋以260万元的价格出卖给郭某。宋某得知后向法院提起诉讼，要求法院确认儿子张二将房屋出卖给郭某的行为无效，并判令张二配合办理涉诉房屋的过户手续。

【法院判决】

北京市海淀区人民法院经过审理后依法作出判决:

一、确认张二与郭某签订于2012年8月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

二、张二于本判决生效后15日内配合宋某办理诉争房屋的过户手续，将房产证办至宋某名下。

三、案件诉讼费由张二承担。

【律师看法】

本案的焦点问题在于,涉诉房屋的所有权人是张二还是其母亲宋某,如果所有权归张二所有,则张二出卖房屋的行为应当认定为有效;如果所有权归宋某所有,则张二的行为属于无权处分行为。

笔者认为双方的家庭协议真实有效,各方应按照协议履行。本案虽然发生在家庭内部,但实质是房屋买卖合同纠纷。诉争房屋在2002年房改时,在张二答应赡养母亲余生的情形下,母亲将购买房屋的权利让与儿子张二,张二在完成全部购房手续后也就获得了涉诉房屋的所有权。但到了2009年,张二不再对母亲进行赡养,母亲也花费了20万元对涉诉房屋进行了回购,双方也签订了家庭协议,虽然该协议被冠以家庭协议的名称,但实质上是母亲宋某与儿子张二签署的一份房屋买卖合同。

双方签订的家庭协议系双方当事人的真实意思表示,且无违反国家法律法规强制性规定的情形,因此该协议是合法有效的,应受到法律的保护。宋某在协议签订后已经按照协议约定履行了付款义务,张二应按照协议约定,配合宋某办理该房屋的过户手续。

虽然由于种种原因,涉诉房屋未进行房产变更登记,但房屋实际所有人应为宋某,宋某的权利应受到法律的保护。儿子张二在宋某不知情的情况下擅自将房屋出卖给第三人,因房屋实际所有权人不是张二,故其在本案中出卖房屋的行为属于无权处分行为。如果事后宋某对张二的买卖行为予以追认,那么房屋买卖协议是有效的,如果不予追认,则该协议无法继续履行。

因宋某回购房屋在先,其已经是该房屋的实际所有权人,处分房屋按照家庭协议的约定应由宋某亲自为之。但如果购房人系善意第三人,已经支付合理价款并且已经办理完成房屋过户手续,则第三人就善意取得了诉争房屋的所有权,宋某便不能主张要回涉诉房屋,其只能要求张二偿还出售房屋价款。

本案中,虽然房屋已经被张二转卖给第三人,但是双方并未办理过户,第三人尚未善意取得诉争房屋。因此,宋某可以主张要回房屋。另外,如果案件情况紧急,宋某可以向法院申请财产保全,保护己有财产不受侵害。

原则上,只要家庭协议的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,且是家庭成员的真实意思表示,那么签署的家庭协议就应认定为合法有效的,应当受到法律的保护

需要注意的是,房屋在完成买卖交易或协议变更所有权人后,房屋实际所有人一定要及时变更房屋产权登记,以免原登记人为了一己私利而损害房屋所有权人利益,给自己带来不必要的财产利益风险和法律风险。

来源：房产律政