问题提出：合法有效的房屋买卖合同，一方明确表示拒绝履行合同，相对方在何种情况下可以主张继续履行合同？

案件名称：原告宋某某与被告陈某、某房地产信息咨询公司房屋买卖合同纠纷案。

▌法院观点：

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求继续履行房屋买卖合同，被告亦不能说明本案存在其它不能继续履行的法定情形，被告应当协助原告办理过户手续等继续履行之义务。

▌案情简介

上诉人（原审被告）：陈某。

被上诉人（原审原告）：宋某某。

被上诉人（原审被告）：某房地产信息咨询公司。

涉案房屋位于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心××号，所有权人系被告陈某。2016年1月12日经被告某房地产信息咨询公司居间介绍，原告与被告陈某签订房屋买卖居间合同，约定原告购买涉案房屋。因涉案房屋尚有贷款余额未还清，且有抵押登记。双方约定由原告垫资，由被告陈某于2016年2月28日前还清贷款并撤销抵押他项权证。此外，三方特别约定原告将定金25万支付给被告某房地产信息咨询公司，由被告某房地产信息咨询公司保管。后三方签订补充协议，约定被告陈某所得房款238万元为净得款，垫资及违约金由原告承担。庭审中，原告与被告某房地产信息咨询公司均认可垫资所需要资金由某房地产信息咨询公司负责，因垫资产生的利息及因提前还款产生的违约金由原告负责。签订合同当日原告支付被告某房地产信息咨询公司定金25万元。

因被告陈某系贷款合同主体，被告陈某当庭表示2016年2月1日预约还款后银行一直没有回复，2月28日后电话联系银行，银行表示3月不允许清贷，4、5月才能还款。每月27日是还款日，没有及时清贷导致原告需要偿还2016年2、3两个月的贷款，因为原告承诺垫资，想让原告承担这两个月的银行贷款，故2016年3月8日发短信给原告及被告某房地产信息咨询公司，由其负担该额外的费用并于3月10日前清偿贷款，否则将解除合同。原告收到短信后次日即到一审法院起诉立案。

另询被告陈某认可约定净得房款238万中包括有垫付的费用，即需要将垫资的部分归还给原告。涉案房屋存在抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津河北支行，抵押期限自2015年4月9日至2045年4月9日。经询原告表示同意给付全款并清偿银行贷款以涤除抵押权。

宋某某向一审法院起诉请求：1.判令被告陈某继续履行与原告签订房屋买卖合同，将位于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基大厦××号房屋过户到原告名下，被告某房地产信息咨询公司予以配合；2.因迟延履行，导致原告无法收取现租户2016年1月12日至2016年4月12日期间的租金损失16500元及10%的税费1650元。

一审法院判决：一、被告陈某到中国工商银行股份有限公司天津河北支行办理抵押贷款清偿手续，全部费用由原告负担，清偿完毕后被告陈某立即到房管部门办理抵押权撤销手续；二、判决第一项执行完毕后十日内，被告陈某协助原告办理涉案房屋所有权转移登记，将天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基大厦××号房屋过户至原告名下，全部税费由原告负担；三、判决第二项执行完毕三日，原告给付被告全部房款，具体数额为213万减去用于偿还中国工商银行股份有限公司天津河北支行的贷款，不含原告应承担的因提前清偿贷款应支付的违约金；四、判决第二项执行完毕三日，被告源益某房地产信息咨询公司支付被告陈某代为收取的定金25万元；五、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼受理费1188元，减半收取594元，保全费10000元，原告宋某某负担5000元，被告陈某负担5594元。

▌各方观点

宋某某观点：陈某未履行合同义务存在违约行为，宋某某没有违约行为。同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

陈某观点：1.《补充协议》明确约定由宋某某承担垫资义务，但其明确表示拒绝履行。某房地产信息咨询公司虽表示愿意承担垫资义务，但陈某并不认可，该条款依法不具备法律效力，且某房地产信息咨询公司未实际垫资，因此，陈某有权依法解除合同。2.宋某某未能提供证据证实宋东珏支付赵鑫的款项系为诉争房屋支付的定金。3. 房屋买卖合同存在履行障碍，涉案房屋有银行抵押，现贷款未清偿完毕，无法继续履行。4. 一审法院存在未通知第三人参与诉讼、未释明索赔权或限定起诉期限而直接裁定解除查封等程序违法行为，侵犯了陈某的基本诉讼权利。

▌法院观点

一审法院观点：原告与二被告签订的房屋居间合同系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，一审法院予以确认。

被告陈某以原告未将定金支付给被告主张解除合同，但双方在房屋买卖合同中特别约定，定金支付给被告某房地产信息咨询公司而非被告陈某，现原告支付定金的方式符合合同约定，被告陈某以该理由主张解除不能成立，一审法院不予支持。

被告陈某抗辩主张合同约定原告应于2016年3月25日前支付被告房款238万元，现未按约定支付该款项，属于违约。房屋买卖居间合同约定被告陈某应于2016年2月28日前先行还清贷款并撤销抵押他项权证，然后于2016年3月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》并交纳剩余房款和办理贷款。现被告陈某尚未办理他项权注销手续，也未通知原告交纳用于提前清偿抵押权的费用，更未到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，即尚未到达支付房款238万的条件，被告陈某以该理由解除合同亦不能成立。

被告陈某主张涉案房屋有银行抵押，现银行贷款未清偿完毕，合同继续存在履行障碍，无法继续履行。根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。经询原告同意代为清偿债务以消灭抵押权，原告以该理由主张不能继续履行不能成立。

根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求继续履行，被告陈某亦不能说明本案存在其它不能继续履行的法定情形，原告要求继续履行，二被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，一审法院应予以支持。

对于原告主张无法收取现租户的租金及税费损失，现原告尚未取得房屋所有权，也未就租金收取进行约定，现向被告陈某主张租金损失无法律和事实依据，一审法院亦不予支持。

二审法院观点：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人陈某、被上诉人宋某某与被上诉人某房地产信息咨询公司签订的房屋买卖居间合同系其真实意思表示，具有法律效力。该合同明确约定被上诉人宋某某应将定金支付给某房地产信息咨询公司，被上诉人宋某某在签订合同当日即以案外人宋东珏的名义将定金25万元存入被上诉人某房地产信息咨询公司法定代表人赵鑫账户内，履行了合同所规定的义务，上诉人陈某以被上诉人宋某某未支付定金而主张其违约的请求缺乏事实依据，本院不予支持。

双方合同另约定，由被上诉人宋某某承担清偿房贷垫资义务，但贷款银行通知上诉人陈某2016年4月5日方可清偿贷款，因此，被上诉人宋某某在该日期前将房款存入上诉人陈某贷款账户即可，上诉人陈某要求被上诉人宋某某于2016年3月10日前清偿贷款否则将解除合同亦缺乏法律依据，一审法院对其解除合同的请求不予支持并无不当。另，根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现被上诉人宋某某同意代为清偿债务以消灭抵押权，上诉人主张合同不能继续履行不能成立。

因被上诉人宋某某主张继续履行合同，上诉人不能举证证明本案不具有继续履行的法定情形，故一审法院判决继续履行，上诉人以及被上诉人某房地产信息咨询公司协助被上诉人宋某某办理过户手续是正确的，本院予以确认。

一审法院审理本案并不存在违反法定程序之处，上诉人陈某主张一审法院程序违法缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

▌法官点评

1.继续履行合同的条件与形态

在房屋买卖合同中，卖方不履行合同情况下，买方往往会要求继续履行合同，包括：向卖方支付价款、卖方协助办理过户手续、卖方向买方交付房屋等。而买方的这些请求能否获得支持，或者说在何种情况下支持买方的这些请求，一直是审理房屋买卖案件的难点。

《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这里的“继续履行”，也被称作“强制履行”，系指在违约方不履行合同时，由人民法院以判决确认的方式强制违约方继续履行合同约定义务的违约责任方式。

强制履行虽然是合同履行的继续，仍然是履行原合同债务，但它同一般的履行合同债务的行为有如下区别：一是履行时间不同，强制履行的时间晚于履行原合同债务的时间；二是作为法律规定的民事责任方式，强制履行比正常合同履行增加了一层国家强制，多了一层道德和法律对违约行为的否定性评价。强制履行属于违约责任的方式，并非单纯的合同债务的履行。  适用强制履行包括以下要件：存在违约行为；违约方能够继续履行性合同；守约方请求违约方继续履行合同。

依照《合同法》第110条的规定，下列几种情形不适用继续履行：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内没有要求强制履行。在上述三种情况下，守约方不能强行要求违约方实际履行，即使通过诉讼主张强制履行也得不到法院的支持。在此情形下，守约方只能要求违约方支付违约金或者赔偿因不履行合同所造成的损失。

《合同法》第110条第1项规定的“法律上或者事实上不能履行”，又被称为“履行不能”，是作为债权客体的给付不可能的状态。该条文将履行不能区分为“事实上的履行不能”和“法律上的履行不能”两个概念。事实上的履行不能指基于自然法则的履行不可能，比如合同标的物灭失导致的履行不能；法律上的履行不能指基于法律规定的履行不可能，比如因合同约定的标的物为法律禁止交易的物导致合同履行不能。在合同履行不能情形下，守约方要求违约方继续履行合同的诉讼请求，不能获得支持。

2.实践中对房屋买卖案件中继续履行问题的处理规则

在房价平稳时，房屋买卖合同当事人一方违约时，违约不会造成太大损失，相对方对标的房屋可选择余地较大，守约方往往主张违约方承担支付违约金或赔偿相关损失，而不要求违约方继续履行合同。而在房价出现大幅波动时，一方违约往往会给对方带来巨大损失，守约方更愿意选择相对方继续履行合同，来维护自己的权益。本案情况即是如此，原告宋某（买方）与被告陈某（卖方）经中介居间签订房屋买卖合同，涉案房屋系被告所有，尚有贷款未还，合同约定由原告垫资清贷后，被告注销抵押权登记，双方办理过户手续，全部费用由原告承担，后被告提出解除合同，原告诉至法院要求被告继续履行合同。本案所涉的房屋买卖交易恰逢房价短期内暴涨，合同中约定的违约金数额已明显低于房价的涨幅，本案原告选择要求被告继续履行合同来维护自己的合法权益。

本案中，双方当事人签订了房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》（即所谓的房管局“网签协议”）。但法院认为，本案并不具备《合同法》第110条规定的不得要求继续履行的情形，综合考虑房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认具备继续履行的条件，判决被告履行房屋买卖合同。与一般案件相比，本案所涉房屋买卖合同有一项特别约定，即，“因涉案房屋尚有贷款余额未还清，且有抵押登记。双方约定由原告垫资，由被告陈某于2016年2月28日前还清贷款并撤销抵押他项权证。”买方负责为涉案房屋的贷款余额垫资代为清偿，为合同继续履行扫清了障碍。

各地法院的裁判指导意见一般也认可，在不存在履行的现实困难，且不存在《合同法》第110条规定不得要求继续履行情形的，守约方要求继续履行合同的，应当予以支持。例如，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（京高法发[2010]458号）第22条规定：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”又如，《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第6条规定：“按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。”再如，《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》（津高法[2016]158号）第4条规定：“当事人按照房地产行政主管部门的要求签订《天津市房产买卖协议》以后，一方已依约履行主要义务并主张继续履行合同，另一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外，人民法院应予支持。当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外，人民法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件的，人民法院可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求。如果不具备继续履行合同条件的，人民法院可以向当事人释明无法执行的风险，并告知其可以变更诉讼请求。当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定。当事人要求继续履行合同，应当在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等。对于出卖人不履行产权过户义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。”天津市高级人民法院的这一规定，明确了是否支持房屋买卖合同继续履行，应以在房管部门签订“网签协议”为节点，对于已经过“网签”的合同，一般应准许合同继续履行；而对于尚未“网签”的合同，在综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素的情况下，如果没有履行上的障碍，亦应准许合同继续履行。

当事人在提出继续履行合同的诉讼请求时，应当明确继续履行的具体事项。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第11条规定：“当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。”《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》（津高法[2016]158号）第4条亦有类似规定：“当事人要求继续履行合同，应当在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等。”

转自：法务之家