【事件经过】

2010年2月，朱某租赁张某的房屋，租赁期限为3年。2013年2月，租赁期限届满后，经双方协商，朱某继续租赁该套房1年，每月租金由原来的350元变更为390元，但双方未再行签订租房协议。同年3月，朱某发现居住的房屋漏水，他准备到楼顶查看漏水情况。当他爬铁梯上去时，铁楼梯格子突然脱落，朱某被摔倒在地，致其右小腿骨折和轻微脑震荡。朱某共花费4万余元医疗费。

经鉴定，朱某为九级伤残。朱某与张某多次商量赔偿事宜，但双方至今未能达成一致意见。故朱某向法院起诉，请求法院责令被告张某赔偿其各种损失共计12万余元。

法院认为,虽然原告朱某与被告张某2010年2月份签订租赁合同的期限已满，但是在租赁期限届满后，原、被告对房屋租赁已经对房屋租金进行了新的约定，即每月租金由350元上涨至每月390元，其他事项均按原来租赁合同执行，原、被告之间的租赁合同成立并有效。

【法律解读】

出租的房屋有瑕疵怎么办

根据我国《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金;如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。